南昌某某小区的业委会组织投票续聘物业公司，整个过程充满了违法违规操作。有业主提出合理质疑，业委会不仅不解释、不道歉，还辱骂该业主“你不配做我们小区的人”。业主愤而向法院提起诉讼，要求撤销该业主大会的决定。

该业主的代理律师，也是这个小区的业主，深知其中内情，完全认同业主的诉求，当知道该业主自行起诉因不了解相关程序要求而受挫时，决定为其提供法律帮助。在代理过程中，代理律师遭遇到了来自业委会方面的大量人身攻击，甚至该业委会居然协同其代理人向法院提交了严重诋毁律师个人的材料，试图给律师泼脏水、混淆视听。

最终，法院依法判决：业主胜诉、业委会违法违规、撤销该次业主大会作出的续聘物业公司决定。

一、业委会组织业主大会的全过程，居然存在14个违法违规情形

事情发生在2023年6-7月份。

南昌某某小区业委会发布公告称，将于2023年6月30日至7月2日举行第二次业主大会，议题是续聘物业公司、签订新的物业服务合同。然而，根据代理律师的总结，一个小小的组织投票活动，居然存在14个违法违规情形。具体包括：

（一）第2次业主大会议题的确定，违反了《民法典》等法律法规和《议事规则》的要求

按照《民法典》等法律法规和《议事规则》的规定，业委会原本应当依法组织物业选聘小组，推举2-3家候选物业服务企业并公布物业服务合同内容，再提交给业主大会会议表决。

在业主普遍要求更换物业公司的背景下，寄托了大量业主期望的业委会，却在本次业主大会上直接给出了唯一的选项：是否同意“续聘”该物业公司，而不是依据严格法律法规程序启动招标物业公司的程序。

因此，这次业主大会的议题确定本身就违反了相应的法律法规和《议事规则》的具体要求。业委会的这一违法操作，从源头上就剥夺了广大业主应有的选择权利。

（二）《第2次业主大会公告》不符合《议事规则》关于“书面表决时间不少于7日”的形式要求

《议事规则》第十六条规定，“业主大会采取业主本人表决及以下几种表决方式，其书面表决时间不少于7日”。

业委会《关于召开第2次业主大会的公告》却明确规定，“2023年6月30日-7月2日晚上20:00投票表决结束”。具体投票时间段为以下五个：2023年6月30日18:30至21:30；2023年7月1日8:30至12:00、18:00至21:30；2023年7月2日8:30至12:00、18:00至20:00。也就是说，本次业主大会提供给业主实际投票的时长仅为15.5小时。

业委会在明知该次业主大会的议题事关全体业主的重大利益，但是却仅要求全体业主在三天内的短短15.5小时内完成全部投票，是极不现实的，也是极不严肃的做法。业委会在投票时间的设置上一味求快，甚至还提前结束投票，我们不去揣测其动机如何，但是客观反映了业委会在组织本次业主大会的过程中无视业主群体的复杂性、多元性，不同业主可能因为路途、工作、生活等因素客观上存在着行使投票权的不同难易程度，根本无法满足广大业主行使合法投票的权利。

（三）业委会提前结束投票时间、开箱唱票并发布公告

《议事规则》明确规定，“采用书面投票方式的，业主应当在规定时间内完成投票…”。而业委会主任却在某微信群称，“续聘物业，投票只要一次，超过投票半数就结束流程”；“周五晚上派发票，周六和星期天二天上午投票，如果达到法定过半票数（485票），星期天晚上就唱票”；又称，“如果达到法定过半票数（485票），星期天晚上就唱票”。

原本本次业主大会的投票时间就不是《议事规则》所要求的不能少于7天，而是前后三天内的15.5小时，已经是严重违法了。即便如此，作为业主委员会的主要负责人，其完全无视其自己在公告中确定的时间安排，竟如此随意地更改投票时间，致业主投票权益于不顾，是对《议事规则》的公然违背，也明显违背了该次业主大会公告的内容，致使包括原告在内的一百四十余名业主无法行使其合法正当的业主权利。

（四）业委会未向小区全体业主发放表决票

《江西省物业管理条例》第16条第2款规定，“业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交给每位业主，无法送达的应当在物业管理区域内公告”。

业委会在《关于召开第2次业主大会的公告》中并未提供领取地点，实际上其也未向全体业主送达过该表决票。尽管业委会主任在某微信群中提到“周五晚上派发票”，但是真实情况是业委会根本没有向任何业主派发过表决票。

（五）业委会未向小区全体业主公布《物业服务合同（表决版本）》

从《业主大会公告》和《表决票》可知，对物业服务合同（表决版本）进行表决是该次业主大会的主要议题，理应提前将该表决稿送达给全体业主，但是，业委会却未向全体业主送达。

尽管业委会或物业公司在小区张贴了《物业服务合同》（公告版本），但是物业公司员工在庭审期间承认，该公告版本与表决版本并不一致。

业委会在未事先发放的《表决票》上摘抄内容极少且存在关键性隐瞒的几点内容，这一做法完全不是其履行向全体业主公布《物业服务合同（表决版本）》的义务，业主无法知悉物业服务合同的全部内容和主要内容。

因此，无论是投赞成票、反对票、弃权票，这些业主在本次投票前均未看到《物业服务合同（表决版本）》。业主稀里糊涂地投票表决，却不知道表决内容为何，如何能够通过投票体现出业主的真实意愿呢？

（六）业委会的主要成员反复明确暗示甚至威胁业主投赞成票，严重违反其法定职责

本次业主大会召开前后，业委会的主任、副主任分别在某个业主微信群中反复表态，通过正面表扬、未来画饼、反面威胁等方式明确暗示甚至威胁广大业主在本次投票中投赞同票、支持续聘这家物业公司。

业委会主任明确称：“现在的物业态度是好的，投入也是积极的，小区历史欠账太多，需要时间”。

业委会副主任明确称，“本次大会主要议题是碧×园物业是否签合同…选好物业对于每个业主来说都非常重要…碧×园物业是排名第二的物业，这一年来，积极整改，服务也在进步，态度也是诚恳的，请每位美邻履行好每一票的投票权”；又称，“如果不能续签，你们是不是来主导招标新物业，如果物业更差，是不是也承担责任”；“小区各项指标一直在进步，物业也一直在进步…前期开发商留下了很多家里维修的地方，这是无论哪个物业都解决不了的问题。这是需要大量投入的问题…如果碧×园物业续签了，还有一年多的时间，我们这届业委会会督促物业把剩下的五十万左右的投资款投入小区改造中。还有车库，电动车充电棚，小区晾衣区改造继续完成。”

业委会主任、副主任的意思非常清晰。为了让广大业主投票赞成续聘，不惜把四川×宝物业公司直接改名为碧×园公司，并号称这是排名第二的物业公司；当有业主提出反对续签物业或者略有质疑时，其就甩出有本事你来、否则给我闭嘴的常用套路。

作为业委会的主任、副主任，原本应当严格依照法律规定，客观组织好业主大会的各项活动，努力维护好广大业主的利益，绝不应当以任何方式影响业主投票结果。但是，这一届业委会成员，可能是对法律法规的不熟悉，也可能是习惯了压制不同声音的做法，当然更不排除其他可能性，其在组织投票期间，以各种不正当的方式明确暗示甚至威胁业主在本次投票中投赞同票支持续聘物业公司，这一做法明显违背了国务院《物业管理条例》等法律法规关于“业主大会、业主委员会应当依法履行自治管理职责”的法律规定。

（七）业委会与物业公司在新的物业服务合同中约定物业费的分成方式，自创“业委会税”，共同损害业主利益

根据公布的《物业服务合同》关于住宅物业费的约定，“按照甲方（业委会）要求，3.2元/月/平方米其中的0.2元/月/平方米，由乙方（物业公司）转入甲方对公账户；结算方式：甲乙双方每季度根据乙方实际收缴额核对金额，甲方开具税票后，乙方按时转入”。在表决票上，只写明了住宅物业费为3.2元，而未提及任何上述条款的内容。

我们看到很多小区的业委会积极维权，年底给业主发放红包。但是，这家小区的业委会却反其道而行之。明明可以把物业费降到3元甚至更低，却和物业公司达成协议，要求物业公司把其收到3.2元物业费中的0.2元交给业委会，很显然，这是变相向全体业主收取费用，亦即“业委会税”。

物业公司与业委会在广大业主还没有反应过来的时候，试图快刀斩乱麻、暗渡陈仓。一旦达成续签后，双方就相应物业费按比例分成，按小区住宅专有面积104879平方米计算，业委会将获得20975.8元/月、251709.6元/年的巨额利益。这种做法是令人不齿的！

当有业主将此公之于众时，可以想象业委会的人是多么恼火。于是就发生了他们的一些无脑拥趸纷纷指责该业主造谣的事情。他们被骗了还帮人数钱，想想还真是可怜。好在清醒的业主还是多的，看着白纸黑字的约定，纷纷反对这一做法，最后逼得业委会通过再次组织投票撤销这一约定。

（八）7月18至20日关于物业费单价的投票结果充分说明：6月30日至7月2日第2次业主大会的投票结果未能真实反映业主意愿

几乎在所有合同中，价格条款是最为关键的合同内容，签约各方不可能不注意到价格多少。物业服务合同也不例外，业主们最为关心的就是物业费是多少钱。

参与投赞成票的数百名业主居然对物业服务合同约定的上述价格条款不知情，在有业主指出存在“业委会税”时，纷纷指责该业主系造谣、抹黑，直到投票结束后才知道物业合同的具体规定。在信息如此发达的21世纪，居然能够发生如此不符合一般常理的事情，原因很简单：业主们在投票时很可能没仔细看过张贴在过道的合同条款，也看不到合同的电子版本，表决票上也没写明详情。

在本次业主大会结束投票后，业主们才逐渐醒悟到自己被骗了，纷纷要求取消该“业委会税”的规定。业委会见到此一群情激愤的情形，只好做出妥协，于是又委托物业公司于2023年7月18日组织另一次投票活动，即是否同意让业委会收取该0.2元/平方米。该次投票结果显示，仅有10.7%（693户中仅38户）的参与投票业主同意业委会收取该笔费用。

也就是说，在短短半个月内举行的另一次相关联投票，民意却出现严重反转，绝大多数业主均反对。这两次关联投票的结果悬殊如此之大，充分说明了一个问题：第2次业主大会的投票结果未能真实反映业主意愿，该次关于物业费单价的投票已经从实质上推翻了第2次业主大会。

（九）业委会组织物业人员在现场干扰业主自由投票，向业主各发放一袋大米涉嫌“贿选”

作为本次业主大会的唯一候选物业公司，其工作人员居然明目张胆地稳坐投票台，毫无遮掩地参与业主投票活动，直勾勾地盯着业主投票。参与投票的业主们普遍反映，在这种情况下，如何投得出反对票？如业主称，“这种投票方式真的有问题，几个人看着你填，很有压力”。

根据一般常识，在投票内容为是否续聘该物业公司的情况下，该物业公司应当回避整个投票活动，而不是如此高调出现在本次投票活动之中。而在这个小区里，业委会居然让候选物业公司直接参与组织投票，这让人触目惊心。

最令人诟病的是，物业公司给参与投票的业主每人发放一袋金龙鱼大米。物业管家向业主明确表示，“6.30-7.2号投票，麻烦帮忙支持投个票哈，到时候可以领取一袋米哈”，其表达的内容已经清晰无比，你投我赞成票，我送你一袋米！尽管事实上未要求必须投赞成票才能领米，但是业主在投票时怎么可能不受到这一袋大米的影响呢？

（十）业委会组织投票秩序非常混乱，随意性极强，未遵守核验业主身份证明、代为投票须持委托书、双方身份证等要求

《南昌市物业管理条例》第十六条第二款规定，“业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限和期限等内容。”

经法官和全体当事人当庭查看，没有看到存在任何一张代为投票的材料。除非全部选票均为业主本人投票，否则理应存在相关委托他人代为投票的材料。

根据业委会提供的微信群截图内容看，有不少代他人投票的情况。具体是如何操作的不得而知，但是可以肯定的一点是：本次业主大会的委托他人代为投票，均未按照上述规定要求提交业主、受委托人的身份证明和授权委托书等材料。因此，结合本次业主大会的整个过程中存在较为混乱的违法违规操作，尤其是还发生了冒名投票的情况，严重怀疑本次业主大会投票的规范性和真实性。

（十一）物业公司找不认识字的60岁老人、不明白事理的7岁儿童代为参与投票、并冒名为业主签字，性质极其恶劣

两位业主出庭作证证明，本次业主大会的投票存在严重的虚假投票情况，相关投票结果不能反映全体业主的真实意愿。

业主甲的证言显示，志愿者或物业人员公然诱骗60岁老人在完全不清楚状况的情况下参与投赞成票，并由他人冒名签字。该业主反映，其母亲目不识丁、且未长住案涉小区，现场人员仅告诉其参与投票就可以领米，其对物业公司的物业服务存在较多不满，不可能同意投赞成票，对于这种恶劣的诱骗行为深恶痛绝。

业主乙的证言显示，物业人员在未详细告知投票性质和内容，并未经其明确表示同意的情况下，公然诱骗不明世事的7岁儿童在其父母未到现场时参与投赞成票，并由他人冒名签字，直到几日后才被业主发现并对物业人员训斥，并未追认该儿童的投票行为。根据《民法典》的规定，7岁儿童系完全无民事行为能力人，其所实施的任何行为均不具有任何法律效力。

尽管只有两位业主勇敢地出庭作证，反映其遭遇的虚假投票问题，但是考虑到在该业委会和物业公司反复对业主洗脑、威胁、发动群众攻击的言论环境下，在投票现场非常混乱的情况下，完全有理由相信，在所谓的投赞同票的业主中，还存在大量虚假投票的情况。

（十二）业委会全程记录投票情况，存在人为操控投票活动，不符合《议事规则》关于唱票前保密的要求

业委会申请出庭的证人在庭审期间陈述，“业主投了票进箱子之前，我跟另外两个志愿者就看到了业主的选择，这个时候我就负责将每张选票的结果进行记录之后，投票人也要签名确认已经投票，我再负责把选票投入票箱”。

根据《议事规则》第十五条明确规定，“投票箱应当密封，在计票前不得开启，可以由社区居民委员会或者业主委员会集中保管”。业委会在本次业主大会投票过程中，没有严格遵守《议事规则》的规定，公然记录已投的赞成、弃权、反对票的票数，实际上在人为操控整个投票过程，与其应当依法履行职责的法律规定明显违背。

（十三）第2次业主大会的投票结果未统计参与投票的业主及其专有面积的占比、未统计投赞成票的业主及其专有面积数量占参与表决的业主及其专有面积的相应比例，不符合法律规定

《民法典》第二百七十八条的规定，“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。决定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”这一事项，“应当经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

业委会在2023年7月2日公布的相关投票结果中仅统计了投票人数，而未统计参与该次投票的业主所持专有部分面积的占比，也未统计出投赞成票的业主数量及其专有部分面积占参与表决人数、参与表决面积的比例，却认为该投票结果已经达到了上述法定比例标准。更离奇的是，业委会在案件审理过程中又重新核算了一遍投票结果，但是两次统计的投票结果并不一致，相差较大，且无法做出合理解释。

业委会折腾十余位志愿者和数百名业主，还让物业公司送大米，但是却完全无视最基本的法律规定，没有搞清楚到底是否达到了法定通过标准。因此，业委会基于该投票结果认定已通过了业主大会的两项议题的说法是没有事实依据的。

（十四）第2次业主大会迄今仍未作出任何正式决定，不符合《议事规则》的具体要求

《江西省业主大会和业主委员会指导规则》规定，“业主大会组织者应当以书面形式及时在物业服务区域内公告业主大会的决定，公告应当加盖业主大会印章，公告期不少于十日”；《议事规则》规定，“业主委员会应当将业主大会会议表决结果在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于15日”。但是，业委会仅在某微信群以群公告形式公布了一份不完整的投票统计数据，其可能是因为缺乏基本法律知识而认为根本不需要形成会议决定，也可能是因为明知业主大会的程序存在严重违法而心虚不敢形成会议决定。不管怎样，业委会直到开庭仍未做出任何关于第2次业主大会的正式决定。

需要说明的是，尽管业委会未作出正式决定，这完全不影响本案原告诉讼请求的成立。业委会拒不做出正式决定，但却认定投票结果有效，并进而与物业公司签订物业服务合同，这一做法实质上是默认已做出正式决定，但是，却使得业主无法行使上述法规所赋予的核查请求权，无法启动上述核查废止程序，已严重侵害了业主的合法权利。

综上，基于业委会存在着如此之多、如此之明显、如此之恶劣的违法违规表现，尤其是这些违法违规还与业主的切身利益相关，作为一个正常思维的业主，怎么可能视而不见、听而不闻？

二、业委会副主任辱骂业主“你不配做我们小区的人”

原告作为该小区的业主，在入住某某小区后长期缴纳了物业费，履行了业主的各项义务，原本想在公告确定的投票时间（2023年7月2日晚上）去投票，但是，业委会却擅自提前结束投票，致使原告无法行使业主投票这一基本权利。当其向业委会成员反映和询问其中细节时，该业委会主任、副主任不仅不道歉，反而出言不逊地称，“你不配做我们小区的人”。

庭审期间，业委会的律师荒谬地问，你明明可以在第一二天投票，为什么非要选择在最后一天投票呢？其试图以此来否决业主的投票权利。其还宣称，已经投票的人数已经达到了法定标准，后面投票与否，即便全部投反对票，都不影响整个投票结果了。

根据法院的判决书显示，业委会认为，原告欠缴部分物业费，不能行使业主权利，不能作为业主提起本次诉讼。

业委会的性质是业主组织，理应站在尊重业主权利、维护业主权益的基本立场之上，但是，从其上述表现来看，业委会及其代理人的相关法律知识是如此的匮乏，完全没有形成关于业主及业主权利的基本观念。

业委会副主任在面对着业主合理质问之时，居然怒骂业主“你不配做我们小区的人”！业主估计打死也想象不到，自己真金白银甚至承受银行贷款购买小区的房屋，但是业委会负责人竟然想要开除其业主资格；当初买房时可没有要求购房者必须具备服从管理、不许质疑等指标啊！这业委会副主任到底是从哪里来的权威和盲目自信？

业委会代理人居然质疑业主为什么不提前投票，而偏偏要选在投票公告规定的最后一天才去投票，这种完全不知所云的表述，让人不免质疑其基本法律素养。至于业委会以业主欠缴部分物业费为由否决业主的起诉权利，表明其已经站在了业主的对立面了。

叹为观止！

三、业委会及其律师当庭诽谤原告律师，把无下限的违法操作带到了法庭！

担任业委会代理人的×科律所×律师、×实习律师于第一次庭审期间向法庭正式提交《证据目录》一份，该目录内容显示，其二人向法庭提交的“第四组证据：刘君的朋友圈截图和在小区群里中的部分言论”，明确提到其“证明目的：代理人刘君在小区群聊和朋友圈中煽动业主滥诉，为自己捞业务，其动机极其不纯”。其二人向法庭随同提交的证据为本人的微信群聊截图一份、朋友圈发言两份（内容均为本人以业主身份反对业委会做法的正常发言）。

对此，本律师明确反对：第一，这是与本案（业主撤销权）完全无关的材料，不能在法庭上提交不具有关联性的材料，是扰乱民事诉讼正常秩序的行为；第二，业委会强行给我戴这三顶帽子，是极不明智的，因为完全无法证明客观存在（1、如何定义我“煽动”了、如何定义“滥诉”；2、如何证明我的正常发言系“为自己捞业务”；3、如何证明本人“动机不纯”而且是“极其”不纯）；第三，这种做法是对本律师的严重人格污蔑和职业诋毁，法律、法院不能纵容默许、坐视不管。

第一次开庭后，本律师向南昌市律师协会正式提交《投诉信》，投诉×律师在法庭上提交与案件诉请完全无关的材料、对本律师进行严重攻击诽谤，律协应当依法依规对其处罚；同时，本律师还向法院正式提交了投诉信，要求法院严肃处理违反《人民法院庭审规则》、扰乱民事诉讼秩序的行为。×律师知道后，向我打电话表示道歉，我表示愿意给其机会，同时希望他作为执业四五年的律师，不要违法违规执业。原本我以为此事应该到此为止了。

但是，在几天后的第二次庭审期间，×律师再次向法庭举证上述材料。本律师当庭反复向其询问是否确定提交，主审法官也慎重起见向其明确询问，其见状后，表示要电话询问当事人（业委会）的意见。五分钟后表示，业委会成员一致要求提交上述材料，于是其仍然决定提交。

本律师与×律师素不相识，无冤无仇，但是，其却在法庭上坚持提交明显是攻击诽谤律师的材料，作为特别授权的执业律师，无原则无底线地听命于毫无法律素养的当事人的指挥，这是绝不应该犯的错误。目前，本律师已经向市司法局、省市律师协会、审理法院、×科律所总部分别写信投诉，要求严肃处理此事，也会采取适当措施回应业委会成员的上述恶劣行径。

“法不能向不法让步！”

四、法院判决一锤定音：确认业委会违法违规，撤销业主大会决定

2024年春节前夕，法院终于送达了本案的民事判决，确认业委会存在的诸多违法违规情形，确认业委会与物业公司签订的物业服务合同的程序不当，明确判决撤销该次业主大会的决定。这一判决具有强烈的法治意义！

（一）依法撤销本次业主大会决定，是维护业主的法定地位、保障业主的合法权益的具体体现

业委会在组织一次业主大会过程中居然有如此之多的违法违规之处，所有可能遇到的坑，竟然都被他们精准地踩到了。这绝对不是巧合，而是其缺乏法治思维、权利意识的必然结果。或许，有些人习惯了用行政思维去处理民间自治问题，习惯了用威胁、恐吓业主，人身攻击业主，发动群众将不同意见的业主放到对立面，未能认识到每一个业主都是小区的主人、都有资格去行使其业主权利。

本次业主大会的组织在小区内引发了极大的争议，上述人员不仅不吸取教训，承认错误，请求业主原谅，反而对原告业主叫嚣其不配做本小区的人，并发动少数无知群众对与原告持相同观点的业主进行抹黑、辱骂和其他各种人身攻击。

法院依法撤销本次业主大会的决定，以本判决向社会公众宣示：业主是小区的真正主人，依法享有对小区公共事务的最终话语权。其法定地位受到《民法典》、国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》和《江西省业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规的保护。无论是业主组织，还是物业公司，均应当充分保障业主的合法权利。

（二）依法撤销本次业主大会决定，有助于提升社区、业委会成员的法治思维、权利意识，积极监督业主组织的各项工作

要把社区治理纳入到法治思维和法治轨道上来，这是建设中国特色社会主义法治国家的明确要求。社区治理是我国完善公共治理体系的“最后一公里”，是关系到人民群众能否建立法治信仰的关键环节。而社区治理的成功，仰赖于社区等基层组织干部知法懂法守法用法。

但是，案涉小区所在社区居委会的干部在明知道物业公司参与送米涉嫌贿选、投票环节混乱、提前结束投票等违法违规事实，却没有采取任何制止措施，尤其是在业主们向其反映相关问题时，却选择一味推诿逃避，甚至歪曲事实，不敢面对自己在此过程中的严重失职表现，更不敢有所作为。

法院撤销本次业主大会的决定，将有力推动我国社区治理体系的完善，增强社区干部、业委会成员、物业公司人员的法治思维、权利意识，督促上述人员在法律法规的范围内开展工作。

（三）依法撤销本次业主大会决定，是充分发挥法治宣传、法制教育的积极作用，还社会以风清气正的良好风气

案涉小区很多被裹挟其中的业主，缺乏必要的认知，被业委会成员反复洗脑，成为其操纵的投票工具和斗争工具。更有甚者，某些业主即便是在明知业委会做错了的情况下，仍然毫无原则地支持，以“乌合之众”的态势碾压打击其他保持清醒的业主。

正因为此，近两年来小区内部发生了无数的争议、矛盾和纠纷，如何化解社会矛盾，减少不必要的邻里纠纷，是法律工作者应当着力思考的问题。解决办法应当是：充分发挥法治宣传、法治教育的积极作用，不断提升业主们的法治思维和权利意识，让小区事务回归到合法合规的基本范围内。法院撤销本次业主大会的决定，将明显起到上述效果，还社会以风清气正。

该判决目前已生效。